三部门完善商品房销售制度 实现“所见即所得”
证券时报记者 张达
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》(下称《通知》)，从销售模式、土地供应、金融支持三方面系统部署，贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，稳步推进商品住房销售制度改革。
清华大学房地产研究中心主任吴璟对证券时报记者表示，新建商品房销售制度改革已然启动，这是完善房地产基础性制度、构建房地产发展新模式的重要一步。
《通知》提出，完善商品住房预售管理。实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶。同时加强预售资金监管，项目竣工验收并具备交付条件后，解除资金监管。若房企违约不能按期交房，购房人有权依合同约定提出解除合同，房企须退还购房资金并承担违约责任。
《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从源头减少交付纠纷、防范交付风险，切实维护购房人合法权益。
实施节奏上，自《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目及已出让土地但未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。现房销售实行备案管理，推行定金制，推行“交房即交证”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对证券时报记者表示，本次政策是落实“十五五”规划纲要、加快构建房地产发展新模式的具体举措，其中，改革完善商品房销售制度，核心在于有力有序推进现房销售。
吴璟认为，在城镇住房短缺时期，预售制有利于扩大开发资金来源，快速增加住房供应。在房地产市场供求关系已发生重大变化的新背景下，城镇住房领域的主要矛盾已从住房“有没有”，转变为居住生活“好不好”。购房者对“好房子”的需求日益具象化、细节化、多维化和个性化，不再满足于仅凭面积、楼层等少数指标和几张户型图、效果图来选择住房。销售制度从以预售为主向以现售为主转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，也将为“好房子”建设提供关键性制度支撑。
《通知》还要求，各地须同步完善土地供应和金融支持等配套政策。土地方面，统筹规划、合理布局商品住宅用地，可带规划方案出让。房地产开发企业须以自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。金融方面，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供融资服务。以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押。支持项目开发公司通过股权、债券等多种方式融资。对现房销售和预售项目，按市场化原则满足合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
吴璟指出，对于购房者而言，现房销售从源头上化解了交付周期和交付质量的双重不确定性，有助于将“想买房”转化为“敢买房”“真买房”，对释放刚性和改善性住房需求具有积极作用，也有利于巩固房地产市场止跌回稳态势。对开发企业而言，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效，企业经营逻辑必须随之改变。推进现房销售，将促使房地产开发企业摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向分批拿地、分批开工、分批竣工销售的稳健经营之路。这一制度安排与房地产开发项目公司制、主办银行制一脉相承，共同构成从源头防范风险的整体安排，为房地产业高质量、可持续发展夯实了制度基础，也使“好房子”供给有了相应的销售制度保障。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策对购房者、房企与行业将产生深远影响。对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。对房企而言，一方面，销售回款节点后移可能增加资金占用，对企业资金安排提出更高要求；另一方面，配套推出的土地、金融等政策有望在一定程度上缓解相关压力。同时，政策或将促使房企进一步优化投资决策，更加注重资金统筹、成本管控和产品品质。对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，有利于改善供求关系、加速去库存；同时政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。中长期政策将推动行业高质量发展。
